Las supertasas de Caputo paralizaron el crédito hipotecario y las obras de los desarrollos inmobiliarios

15:01 | Miércoles 10 de Septiembre de 2025 | La Rioja, Argentina | Fenix Multiplataforma

El resultado electoral del domingo terminó de congelar el funcionamiento del mercado inmobiliario, porque además de las tasas prohibitivas alcanzadas por la aplicación de la política monetaria del Gobierno de Javier Milei, dos bancos oficiales suspendieron las líneas de crédito hipotecario y el resto, aunque no lo hizo explícitamente, endureció las condiciones, el scoring de tornó inalcanzable para los deudores y los desarrolladores ralentizaron o detuvieron la marcha de las obras.

De resultas de esta imagen congelada, se pararon las tasaciones y se reseteó la plaza de los alquileres, por lo menos hasta después de los comicios nacionales de octubre.

El Banco Ciudad y el Banco del Chubut ratificaron la suspensión de sus líneas de créditos hipotecarios, lo que de hecho venían aplicando, debido a los problemas de liquidez a largo plazo y al contexto de elevada incertidumbre económica y política.  

El principal referente del mercado, el Banco Nación, informó oficialmente que las subas en las tasas de interés se mantuvieron inalterables, actualmente en el orden del 4,5 y el 4,9%, pero aún no confirmó que hubiera puesto en pausa los préstamos para compra de viviendas.

La interrupción del financiamiento, que de hecho se extiende a otras entidades del sistema financiero, fue consecuencia directa del aumento de la tasa de interés del mercado.

Sin decirlo, el endurecimiento de los requisitos de calificación crediticia que empezaron a poner en práctica casi todos los bancos restringe aún más el acceso a los créditos hipotecarios

Se les exigen a los solicitantes ingresos más elevados, garantías más firmes y se redujeron los plazos de financiación, al mismo tiempo que las tasas llegaron al 15%.

El ingreso mínimo necesario depende del banco, el plazo elegido y la tasa de interés vigente. 

Para financiar una propiedad valuada en 100 millones de pesos, los salarios requeridos oscilan entre 2 y 4 millones de pesos mensuales.

Además de demostrar ingresos suficientes, los bancos exigen documentación respaldatoria que certifique la capacidad de pago y la situación laboral del solicitante. 

Es que, sin una fuente clara de fondeo a largo plazo, los bancos se ven forzados a elegir entre: incrementar tasas o suspender la oferta de créditos hipotecarios.

Falta de fondeo

El principal obstáculo es la falta de fondeo estable que les permita sostener préstamos de entre 20 y 30 años, sumado a la ausencia de un mercado secundario que permita securitizar carteras hipotecarias.

Ante ese escenario, las entidades optaron por congelar momentáneamente las nuevas solicitudes como mecanismo de resguardo.

En el caso del Banco Ciudad, informó que las solicitudes ya presentadas seguirán su curso y que en las próximas semanas se desembolsarán alrededor de 600 créditos en trámite.

Sin embargo, aclaró que no recibirá nuevas solicitudes hasta nuevo aviso.

El Banco del Chubut, en tanto, mantuvo suspendida su línea hipotecaria durante más de diez días, aunque luego anunció su reactivación.

De todos modos, todavía persisten dudas, ya que no la habilitó en sus canales oficiales.

Entre enero y mayo, en la Ciudad de Buenos Aires se habían firmado más de 5.300 escrituras con hipoteca, lo que representó un aumento del 960% en comparación con el mismo período de 2024. 

Y en julio último se hicieron casi 1.400, un 519,1% respecto al mismo mes del año pasado.

Obras paradas o ralentizadas

Las grúas de construcción en la mayoría de los desarrollos inmobiliarios, coincidentemente, quedaron inactivas, consecuencia directa de la política de tasas altas.

Los fabricantes de insumos para la construcción acusaron el impacto de la suba de tasas de interés sobre el sector: en agosto se registró una caída intermensual del 8,6 por ciento y la primera baja interanual en siete meses, del 5,5 por ciento. 

Los desarrolladores acusaron en el corto plazo un alza en los costos en pesos, conforme al traslado de devaluación de julio y el encarecimiento del crédito al ritmo inflacionario, lo cual podría llevar a postergar los emprendimientos que permanecen en carpeta.

Un atenuante es haberse enfocado en la posibilidad de importar mayor cantidad de insumos y ajustar internamente sus números para ser más productivos.

Golpeados por el aumento de los costos de la construcción, que no es acompañado por una suba proporcional de los precios de venta, el reclamo unánime de los desarrolladores apunta a la merma de la rentabilidad que sufrieron en sus nuevos proyectos durante los últimos años.

Si bien las hipotecas están orientadas principalmente a la compra de propiedades usadas, ya que el comprador puede acceder al crédito recién cuando hay escritura, algo que ocurre casi un año después de la posesión, el freno de la financiación interrumpe la rueda de los que renuevan vivienda.

Al no ser accesible la compra en pozo con crédito ni tampoco una unidad recién finalizada, la movilización inmobiliaria depende en gran medida del circuito que se forma a medida que un propietario de una casa o departamento, que se hace de dinero en gran parte gracias al crédito hipotecario del comprador, con ese dinero accede a una propiedad a estrenar.

Y como los departamentos en pozo no resultan una buena opción para los inversores, la diferencia de precios entre unidades a estrenar y usados se duplicó en sólo un año.

Mientras el costo de la construcción subió 100% en los últimos 18 meses, el valor de los inmuebles en oferta creció apenas un 15 por ciento.

La brecha entre usados y a estrenar hoy es muy grande: supera el 50%. Esto ocurre porque las listas de precios de los emprendimientos están subiendo por el impacto de los costos de la construcción.

A lo que se suma, además, el efecto de los créditos hipotecarios, que no aplican al mercado de los emprendimientos en pozo.

"El departamento nuevo puede bajar en dólares, mientras que el usado seguirá subiendo. Hoy es lo único barato que queda en el mercado inmobiliario", explican expertos del sector.

Unidades a estrenar y usadas

El comportamiento de los precios varía notablemente entre las unidades a estrenar y las usadas.

En el segmento residencial usado, la evolución es más lenta, especialmente cuando hay exceso de oferta, a diferencia del pozo, donde la urgencia por trasladar los aumentos es inmediata.

"El pozo es el segmento más caro del mercado hoy. La diferencia actual es histórica. Esto va a cambiar cuando se agote el stock de unidades usadas", es lo que esperan los operadores inmobiliarios.

Sin embargo. el costo de construir a estrenar está empezando a ceder. 

El índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) se ubica por debajo del Índice de Precios al Consumidor (IPC) que mide el INDEC, en lo que las importaciones tuvieron mucho que ver.

Entre enero y mayo, afirman, los valores de los departamentos en pozo subieron un 30% en dólares.

"Se está facturando lo mismo, pero los costos aumentaron al menos un 70%, lo que reduce los márgenes de los desarrolladores y se traduce en una suba en los precios de lista", evalúan.

Por el momento, el usado sigue estando muy lejos de los valores de los emprendimientos nuevos.

Desregulación inmobiliaria

La actividad inmobiliaria fue la primera en comenzar a ser desregulada durante la "era Milei".

Apenas asumido, en diciembre de 2023, su decisión de derogar la polémica Ley de Alquileres 27.551, que desde 2020 había puesto en crisis tanto a inquilinos como a propietarios, generó un rebote positivo inmediato en el mercado de renta.

A ello se sumó, luego, la recuperación de las operaciones de compraventa y la aparición del crédito hipotecario.

La salida del cepo cambiario los benefició, aunque se prevé que impactará de diferente modo en el corto, mediano y largo plazo.

“Fue una medida de desregulación cambiaria que implica un importante paso hacia la normalización del mercado de divisas. En una actividad como la inmobiliaria, que es donde más se refleja que la Argentina tiene una economía bimonetaria, los efectos de ello se exteriorizan con nitidez”, señalan desde el Grupo Dypsa. 

"En lo inmediato, aumenta la volatilidad hasta que el tipo de cambio se estabilice y haya una clara tendencia de su comportamiento; en unos meses, es razonable esperar un incremento no menor a un 10 o 12% en los precios de los inmuebles usados", pronostican.

Lo cierto es que se está abandonando un equilibrio en el que se construía mucho porque el costo era atractivo y en el que existía una demanda apoyada en la búsqueda de protección ante la inflación.